[摘要] 2018年,青岛土地出让同比大涨67%,平均成交楼面价较2017年却只增加了几十元。量增价平,收入疯长,市场却谈不上疯狂。

2018年,青岛土地出让同比大涨67%,平均成交楼面价较2017年却只增加了几十元。量增价平,收入疯长,市场却谈不上疯狂。

土地收入名列前茅 规模却并不领先

根据媒体近日公布的国内300城市土地拍卖表,青岛市2018年土地收入736亿,同比增长高达67.83%,这一涨幅在上述表中名列前茅,在国内重点一二线城市中,仅次于西安。

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但从土地收入规模上,青岛在全国范围内并不领先。不仅与土地收入过千亿的前11强有些距离,与省内兄弟城市济南的931亿也相差近200亿。需要指出的是,济南今年的土地收入较去年降低了10%。

溢价率平平 均价仅涨了几十块

土地收入涨了近七成,貌似今年卖地挺“疯狂”,但从成交价格等方面来衡量,2018年青岛土地拍卖实情“冷静”得多。

2018年,青岛商住用地平均成交楼面地价为2649元/平方米,2017年,这个数字为2605元/平方米,一年时间,青岛土地价格只涨了41元/平方米。

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(此表格数据和前述数据略有差异)

如果从区域平均溢价率角度来衡量,青岛至少有8个传统区域的土地出让溢价率都是零或低于1,底价成交的情况远较前两年普遍。只有一个区域的溢价率刚刚达到10%。

胶即西三驾马车 未来城建重点

青岛土拍数量的增长重点发生在西海岸、胶州、即墨三个座标上,2018年,西海岸新区商住用地拍卖成交90宗,成交面积高达6229亩,其次是胶州,成交面积达3676亩,即墨成交2791亩,三者相加,在青岛总成交面积的占比,超过60%。

在青岛主城土地供应有限,城市容量趋于饱和的背景下,在三湾三城的大青岛新框架下,配合地铁延伸、机场、区划调整、影都、博览城等重大配套的落地,青岛城市能量外溢、多核心发展的趋势,在这样的土地出让结构中也能体现。

本图据青岛规划局网站

值得注意的是,平度莱西等两个远郊市的土拍近两年也保持相对往年更好的热度和成绩,地铁、高铁等交通动脉的串联,以及近年来即墨胶州等区市的地产热辐射,对上述两个区域的土地市场起到了相当大的带动和刺激效果。

抄底年谁得意? 未来楼市主角是它们

总体而言,尽管2018年青岛土地收入大幅增长,这一年却并非争抢年,从溢价率的角度来衡量,更像是开发商适时补仓的抄底年。

2018年,青岛一级土地市场中,有6家开发商拿地超过百万平米,分别是融创、中建东孚、保利、龙湖、海信和海尔。

2018年青岛楼市销冠融创在土地市场上也斩获颇丰,193万方的拿地规模排名青岛第一。可以想象,它和保利、龙湖等会在未来青岛楼市中继续领跑的表现。

海信、海尔这对本土兄弟也是今年青岛土地市场的赢家,本土优势换来的宝贵储备,为他们未来的发展奠定了基础,至少在青岛,未来几年不会是外来大鳄的独角戏。

本图据青岛规划局网站

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